Persetujuan Bangunan Gedung (PBG): Syarat dan Cara Mengurusnya

PBG adalah Persetujuan Bangunan Gedung, yaitu perizinan bagi pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan sesuai standar teknis. Untuk mengajukannya, Anda perlu menyiapkan data pemilik, dokumen tanah, kesesuaian ruang, dan rencana teknis melalui SIMBG.

Apa Itu PBG dan Apa Fungsinya?

Menurut PP Nomor 16 Tahun 2021, PBG merupakan persetujuan untuk pekerjaan bangunan gedung berdasarkan pemenuhan standar teknis. Pemeriksaannya memperhatikan fungsi, klasifikasi, lokasi, serta rancangan bangunan yang diajukan.

Contohnya, pemilik ingin membangun ruko dua lantai. Sebelum pekerjaan dimulai, rancangan ruko harus diperiksa sesuai fungsi dan ketentuan bangunan yang berlaku. Memiliki tanah atau nomor induk berusaha saja tidak menggantikan kebutuhan PBG.

PBG juga berbeda dari izin menjalankan bisnis. Untuk memahami sistem legalitas kegiatan usahanya, baca panduan OSS dan perizinan berusaha berbasis risiko.

Perbedaan PBG, IMB, dan SLF

IMB adalah mekanisme perizinan bangunan yang digunakan sebelum sistem PBG. Kini PBG berfokus pada pemenuhan standar teknis rencana bangunan, sedangkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) berkaitan dengan kelayakan bangunan untuk digunakan.

IMB yang terbit sebelum berlakunya PP Nomor 16 Tahun 2021 tidak otomatis harus diganti menjadi PBG apabila bangunan telah berdiri dan tidak berubah. Untuk latar belakang dokumen lamanya, lihat penjelasan mengenai Izin Mendirikan Bangunan. Ketentuan PBG baru tetap perlu diperiksa bila ada perubahan fungsi atau fisik bangunan.

Kapan Pemilik Bangunan Harus Mengurus PBG?

PBG pada prinsipnya perlu disiapkan sebelum pembangunan baru. Kebutuhannya juga dapat muncul ketika pemilik mengubah, memperluas, mengurangi, atau melakukan pekerjaan perawatan yang memengaruhi persyaratan teknis bangunan.

• Bangunan baru: rumah tinggal, ruko, gudang, kantor, atau gedung lain yang akan dibangun sesuai fungsi yang diajukan.
• Penambahan atau perubahan bangunan: perubahan lantai, luas, struktur, atau bagian lain yang termasuk lingkup PBG perubahan.
• Perubahan fungsi: misalnya rumah yang akan digunakan sebagai fasilitas usaha dengan fungsi bangunan berbeda.
• Bangunan yang sudah berdiri: jalur penanganannya perlu dibedakan berdasarkan riwayat IMB/PBG, status pemanfaatan, dan ketentuan khusus yang berlaku.

Untuk kegiatan usaha, pemeriksaan lokasi sebaiknya dilakukan sebelum biaya desain dan konstruksi dikeluarkan. Pahami terlebih dahulu ketentuan RDTR dan kesesuaian pemanfaatan ruang agar rencana penggunaan bangunan tidak bertentangan dengan peruntukan lokasinya.

Syarat PBG dan Dokumen Persyaratan di SIMBG

Persyaratan PBG tidak selalu sama untuk rumah tinggal, ruko, gudang, atau gedung bertingkat. Panduan pemohon SIMBG dari Kementerian Pekerjaan Umum mengelompokkan dokumen ke dalam data administrasi, prasyarat, dan rencana teknis.

1. Identitas Pemilik dan Dokumen Tanah

Siapkan identitas pemohon atau pemilik bangunan, data lokasi, serta bukti hak atau penguasaan tanah. Bila tanah atau bangunan bukan milik pemohon, dokumen hubungan hukum dan persetujuan pihak yang berhak perlu diperiksa sesuai jenis permohonan.

• Data identitas dan kontak pemohon atau pemilik.
• Data alamat, luas tanah, lokasi, dan informasi bangunan.
• Bukti kepemilikan atau penguasaan tanah serta dokumen pendukung yang diminta.
• Data perencana konstruksi atau arsitek sesuai klasifikasi dan persyaratan bangunan.

2. Kesesuaian Tata Ruang dan Lingkungan

Pemohon juga perlu memastikan kesesuaian rencana lokasi dengan ketentuan tata ruang. Untuk bangunan usaha, dokumen KKPR dan persetujuan lingkungan dipenuhi menurut ketentuan yang berlaku bagi kegiatan serta lokasi tersebut.

Jika RDTR lokasi usaha belum tersedia atau belum terintegrasi dengan OSS, penyelesaiannya tidak cukup dengan mengganti alamat secara asal. Pelajari langkah ketika RDTR belum tersedia di OSS untuk memahami jalur pemeriksaan ruang yang relevan.

3. Rencana Teknis Arsitektur, Struktur, dan Utilitas

Dokumen teknis harus menunjukkan bahwa rancangan sesuai fungsi dan klasifikasi bangunan. Kelengkapannya bergantung pada karakteristik proyek serta hasil pemeriksaan teknis.

• Arsitektur: gambar situasi, denah, tampak, potongan, dan informasi tata ruang bangunan sesuai kebutuhan.
• Struktur: gambar dan perhitungan teknis struktur, termasuk fondasi atau data tanah bila dipersyaratkan.
• Utilitas: rancangan sistem mekanikal, elektrikal, dan perpipaan, termasuk keselamatan kebakaran sesuai klasifikasi bangunan.
• Dokumen perencana: informasi penyedia jasa atau tenaga ahli yang memiliki kewenangan sesuai ketentuan.

Jangan menyamakan daftar tersebut dengan daftar berkas pasti untuk setiap proyek. Persyaratan pengajuan PBG rumah tinggal sederhana dapat berbeda dari gedung komersial bertingkat.

Checklist Persyaratan PBG Berdasarkan Jenis Bangunan

Gunakan tabel ini untuk menentukan fokus persiapan, bukan sebagai pengganti daftar dokumen yang muncul pada permohonan SIMBG Anda.

Bagi pemilik ruko atau fasilitas usaha, PBG bukan pengganti NIB. Pengajuan identitas usaha mempunyai alur tersendiri. Anda dapat membaca panduan membuat NIB melalui OSS sebagai pelengkap perencanaan legalitas usaha.

Cara Mengurus PBG Melalui SIMBG

Pengajuan PBG dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). Pemeriksaan teknis dan penerbitannya melibatkan instansi yang berwenang sesuai lokasi serta jenis bangunan.

1. Tentukan jenis permohonan. Pastikan bangunan tergolong pembangunan baru, perubahan, atau kondisi eksisting yang memerlukan jalur berbeda.
2. Siapkan dokumen. Cocokkan data pemohon, tanah, rencana fungsi, dan gambar teknis sebelum membuka permohonan.
3. Daftar atau masuk ke SIMBG. Isi data pemohon dan bangunan, lalu pilih layanan permohonan yang sesuai.
4. Unggah berkas persyaratan. Sertakan dokumen administrasi dan teknis sesuai isian serta ketentuan yang ditampilkan.
5. Ikuti pemeriksaan teknis. Tanggapi permintaan perbaikan dokumen atau konsultasi perencanaan apabila disampaikan pemeriksa.
6. Selesaikan ketentuan retribusi. Jika terutang, ikuti penetapan dan instruksi pembayaran resmi dari pemerintah daerah.
7. Periksa hasil penerbitan. Setelah persyaratan dipenuhi dan proses selesai, simpan PBG beserta lampirannya untuk pelaksanaan pembangunan.

Untuk bangunan yang digunakan sebagai tempat usaha, proses tata ruang dan perizinan kegiatan tetap memiliki aturan masing-masing. Lihat panduan legalitas usaha dari NIB hingga izin sektoral agar urutan administrasi bisnis tidak tertukar dengan persetujuan teknis bangunan.

Biaya dan Lama Pengurusan PBG

Biaya PBG tidak dapat disamakan untuk semua bangunan atau kota. Retribusi, jika dikenakan, mengikuti ketentuan daerah dan perhitungan berdasarkan karakteristik bangunan yang dimohonkan. Biaya penyusunan gambar atau jasa tenaga ahli merupakan komponen berbeda.

Lamanya proses juga bergantung pada kelengkapan dokumen, jenis bangunan, hasil pemeriksaan teknis, dan kecepatan pemohon memenuhi permintaan perbaikan. Karena itu, jangan menggunakan estimasi satu daerah sebagai jaminan waktu terbit di daerah lain.

Sebelum menganggarkan proyek, mintalah daftar dokumen dan dasar penghitungan biaya resmi sesuai lokasi. Simpan bukti penetapan serta pembayaran apabila retribusi berlaku.

Bagaimana Jika Bangunan Sudah Berdiri Tanpa PBG?

Penanganan bangunan eksisting tidak selalu sama dengan permohonan untuk konstruksi baru. Pertama, periksa tahun bangunan berdiri, dokumen IMB atau PBG yang pernah terbit, fungsi bangunan saat ini, serta apakah bangunan dipakai untuk kegiatan usaha.

Untuk bangunan usaha tertentu yang sudah berdiri sebelum 5 Juni 2025, Pasal 123 PP Nomor 28 Tahun 2025 mengatur bahwa pelaku usaha yang belum memiliki IMB atau PBG dapat langsung mengajukan SLF saat mengajukan atau memperpanjang Perizinan Berusaha dan/atau PB UMKU melalui OSS. Ketentuan ini dijabarkan kembali dalam Pasal 183 Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM Nomor 5 Tahun 2025.

Aturan tersebut bukan pembebasan PBG bagi semua bangunan lama, bukan pula izin untuk langsung memulai konstruksi baru. Untuk bangunan eksisting di luar konteks ketentuan khusus itu, mekanisme pemeriksaan dan permohonan melalui SIMBG tetap perlu dikonfirmasi kepada dinas teknis sesuai kondisi bangunannya.

Risiko Membangun Tanpa Memenuhi Ketentuan PBG

UU Bangunan Gedung beserta aturan pelaksanaannya mengatur sanksi administratif atas pelanggaran kewajiban penyelenggaraan bangunan. Tindakan yang mungkin diterapkan menurut jenis dan kondisi pelanggaran antara lain peringatan tertulis, pembatasan atau penghentian kegiatan pembangunan, hingga tindakan administratif lain yang diatur peraturan.

Tidak setiap kekurangan dokumen secara otomatis berujung pidana atau pembongkaran. Akibat hukumnya bergantung pada pelanggaran yang terbukti, prosedur penegakan, serta ketentuan yang berlaku. Bila proyek sudah berjalan, hindari melanjutkan perubahan teknis tanpa memastikan status persetujuan bangunannya.

Kesimpulan: Siapkan Syarat PBG Sebelum Membangun

PBG adalah persetujuan teknis bangunan yang berbeda dari IMB lama, SLF, dan NIB. Untuk mengurusnya, mulai dari status tanah, fungsi bangunan, kesesuaian ruang, lalu lengkapi gambar dan data teknis sesuai kebutuhan permohonan SIMBG.

Jika Anda masih perlu memeriksa dokumen hak tanah atau legalitas aset sebelum mengajukan PBG, pelajari layanan Izin Properti IZIN.co.id. Ruang lingkup layanan tersebut perlu dicocokkan dengan kebutuhan dokumen Anda; penerbitan PBG tetap merupakan kewenangan instansi pemerintah.